アパート１(1Kx4戸)

2020年11月7日


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(1Kx4戸)	2020年10月12日に小さな中古アパートを購入して貸家業を始めました。 その理由は老後の年金不足を補うためです。 左の写真が今回購入したアパートです。 戸建て住宅より小さなアパートです。 所在地・・・・・・・・・・・非公開(自宅から車で1.5時間の場所) 土地面積・・・・・・・・・約40坪 建物延べ床面積・・・約23坪 部屋タイプX戸数・・・1KX4戸 建物構造・・・・・・・・・木造2階建てスレート葺き 汚水処理・・・・・・・・・公共下水 ガス・・・・・・・・・・・・・プロパンガス 築年数・・・・・・・・・・・25年 駐車場・・・・・・・・・・・敷地内に3台分、敷地外に契約駐車場1台分(駐車代2000円オーナー負担) 購入価格・・・・・・・・・680万円 月額家賃・・・・・・・・・2万円台 満室時表面利回り・・17.3% 入居状況・・・・・・・・・4戸中2戸入居、2戸空室(購入時) 標高・・・・・・・・・・・・・9.9m(周辺の水田2.2m)
表面利回り15%以上の物件を探していました。 自宅から近い場所に探したいのですが県内ではなかなか見つかりませんでした。 探す範囲を隣県まで広げて探したところ表面利回り約16%で売り出されている物件を見つけました。 車で高速を使って1時間30分かかる場所です。 外観を見に行ったところ外壁と屋根の修繕が必要な状態であり購入しても直ぐに修繕が必要で修繕費用を考慮すると表面利回りは14%くらいになってしまいます。 しばらく見送っていましたがある日その物件の売出価格が50万円値下げされました。 修繕費を考慮して表面利回り15%が確保出来る価格になったので売出価格から20万円低い金額で指値をしたらOKの返事がもらえました。 市の中心部からは離れていて近くに田畑があり少し田舎っぽいですが鉄道の駅と大型スーパーやドラッグストアが歩いて5分以内にある便利な場所です。 付近には工場が多いので単身者用のアパートの需要はまだまだ続くと考えました。 高速のインターから近い場所なので自宅から車で1時間30分程で行けます。 日帰りできるので問題ないです。 南向きで日当たりは良いです。 また水害の心配が低い場所です。 初めてのアパート購入なので小さなアパートを選びました。 満室時の表面利回りは17.3%です。(修繕費を考慮すると15.4%) 問題は入居率です。 契約時は2部屋が空室でしたが引き渡し直後に１部屋が埋まり現在は3部屋が入居中です。 この空室を埋めるため、そして今後の入居率向上のためかなり手を加えました。 自分でできる範囲はDIYを心掛けました。 その内容とかかった費用について紹介します。
	レオパレス問題で界壁の欠損が話題になりました。 界壁とは部屋と部屋の間にある壁の事ですが防音、防火の目的で小屋裏にも設ける事になっています。 このアパートの小屋裏に界壁が付いているかどうか調べましたら残念、付いていませんでした。 設計図上では界壁を設けるようになっていましたが実際には付いていなかったのです。 この事を契約の当日に発見してまずいなあと思いました。 建築会社に伝えて無償で付けてもらうという事ができるかもしれませんが売買契約前に所有者でもない者が25年前の工事について苦情を言っても聞いてもらえるかどうか分かりません。 売主がこの問題に取り組んでくれるならいいのですが売主は知らなかったと言って消極的でした。 売主負担での補修を条件にすると契約取り止めになる可能性もありました。 界壁を追加する費用が10万円くらいであれば購入する価値があると考えました。 幸い、売主側の不動産会社がその予算内で補修させると言ってくれましたので契約しました。
	購入後、界壁の追加工事をしました。 見なかった事にして何もしないという選択もありましたが建築基準法を守るべきだと考えました。 大家として入居者に安全で快適な環境を提供したいという気持ちがありました。 レオパレスと一緒だと思われるのが嫌だったという事もあります。 もちろんこの工事はDIYではなく業者に依頼しました。 左の写真は工事後の様子です。 しっかりした界壁ができました。 これならは当局から注意を受ける事はありません。 安心して賃貸経営を続けられます。
	アパートの外周りをきれいにしたくて写真のような高圧洗浄機を購入しました。 KARCHER(ケルヒャー) 高圧洗浄機 K 3 サイレントベランダ 24500円
	フェンスと建物の間のコンクリート部分は真っ黒に汚れていました。 この汚れはたぶん25年間掃除していないと思われます。 管理状態が良いとはいい難い状態です。 高圧洗浄機を使ったらきれいになりました。 高圧洗浄機の威力は驚異的です。 とてもきれいになるのでやっていて気持ちがいいです。
	1階通路
	階段
	2階通路
	1階と2階の通路には20Wの蛍光灯器具が付いていました。 1階の照明器具は電球が外されたりしていました。 管理状態が良いとは言えません。 器具毎防水型LED照明器具に交換しました。 交換前は非防水型でしたが軒下で雨が吹き込む場合がある事を考慮して防水型に変えました。 写真は1階通路に取り付けた交換後の照明器具です。
	夜になると光センサーによって自動的に点灯します。 写真は1階通路
	明るさ検知センサーです。
	左の写真は2階通路の軒下に取り付けた照明器具です。 1階と同様、防水型のLED照明器具にしました。 器具が2灯で9900円 この照明器具の交換は電気工事士でないとできないので業者(便利屋さん)に依頼しました。 交換費用　2灯で13200円 合計23100円  照明器具の交換は電気工事の専門業者に依頼するより便利屋さんに交換工事だけ(器具支給)を依頼するのが安いです。 ちなみに電気工事の専門業者の見積もりは器具と工事で4万円以上でした。
	写真は夜になって点灯した状態です。 2階通路
	通路の照明が点灯した時のアパート全体
	通路の照明とアンテナブースターの電気代は共有部分としてオーナーが負担します。 これまでの契約容量は15Aでした。 負荷が通路の照明とアンテナブースターだけなので1Aも超えません。 基本料金を安くするため5Aに落としました。 写真の通り、電気メーターが大小2台見えます。 右側の小さい方が共用部分用です。 容量変更を依頼したら電力会社が内部の積算電力計を交換しに来ました。 今まで円盤が回転するタイプでしたがデジタル式に変わりました。 デジタル式は使用電力量のデータを無線ネットワークで送るので月々の検針はなくなります。 各居室の電力計は以前からデジタル式でした。 共用の電力計だけ旧タイプで残っていたようです。
	またデジタル電力計は遠隔操作で容量(アンペア数)も設定できるようです。 今まで点いていた15Aのブレーカーは不要になったので短絡端子台に交換されました。  短絡端子台写真のように、通常ブレーカーについているオンオフレバーがないです。
	ドアホンを交換しました。(全室)
	カメラ付きのTVドアホンです。
	以前はチャイムのみでインターホン機能もなかったので便利になったと思います。 TVドアホンの価格は約10547円X4=42188円 TVドアホンの交換費用はDIYなので無料。
	便座は暖房機能や温水洗浄機能が付いていません。
	温水洗浄便座を取り付けました。(全室) とても快適になったはずです。 温水洗浄便座の価格は約15000円X4=60000円 便座交換工事はDIYなので無料。
	温水洗浄便座の交換工事はDIYなので無料ですが工具として左のパイプカッターを購入して使いました。 1180円
	宅配ボックスをプレゼントしました。(全室) 使わない時は小さくできる折り畳み式タイプをプレゼントしました。 宅配ボックスの価格は約4000円X4=16000円
	プロパンガス会社に依頼して給湯器のリモコンを追加してもらいました。(全室) 以前はリモコンが付いていなかったので温度調節はお湯と水の混合割合を蛇口の開き具合で設定する必要がありました。 お湯張りが終わったら蛇口を閉めなければいけません。 忘れているとお湯が溢れます。 リモコンを付けた事でお湯の温度設定と自動お湯張り機能がつかえるようになりました。 とても便利になりました。 この工事はプロパンガス会社と交渉して無償で実施してもらいました。 また同時にガスの単価を下げる事にも成功しました。 1ケ月に5m3使った場合のガス料金が約1000円値下げできました。 毎月の事ですから入居者にとって大きい事です。
	居室のクロスを張り替えました。(空室の202号室のみ) 左の写真はクロス張替え前の写真です。 以前の入居者が喫煙者だったらしくたばこのヤニと思われる汚れがありました。
	こちらはクロス張替え後の写真です。(空室の202号室のみ) きれいになりました。 費用は面積24m2で　33000円 キッチンがある部屋もクロスを取り換えるといいのですが居室より汚れは少ない事とお金を節約したかったので止めました。
	左は居室の照明です。(空室の202号室のみ) ちょっと古い感じです。
	LEDシーリングライト(8畳用)に交換しました。(空室の202号室のみ) 価格は4980円 器具の交換費用はDIYなので無料。
	壁スイッチの横にリモコンホルダーを取り付けました。
	左のようなリモコンが付きます。 明・暗も調整出来て便利になります。
	左はキッチンの照明です。(空室の202号室のみ) よくある蛍光灯器具です。 25年も使用されたので古びた感じになっていました。
	蛍光灯器具を取り外したらローゼットが付いていなかったので取り付けました。 ローゼットの取付工事は電気工事士でないとできないので業者(便利屋さん)に依頼しました。 ローゼット取付費用7150円 LEDシーリングライト(6畳用)(リモコン付き)に交換しました。(空室の202号室のみ) 器具代4680円 器具の交換費用はDIYなので無料。
	浴室のスイッチの横にリモコンホルダーを取り付けました。
	風呂の60W白熱電球を60W型LED電球(7W)に交換しました。 973円
	トイレの60W白熱電球を60W型LED電球(7W)に交換しました。 973円
	キッチンの棚についている15W蛍光灯を直管型LEDランプ(10W)に交換しました。 1043円(ランプのみの交換)
	これで照明はすべてLEDになりました。 電気代もかなり節約できるはずです。
	換気扇のﾌｰﾄﾞが破損していました。(空室の202号室のみ)
	Amazonで同型の物をさがしたらサイズが同じの新型がありましたので購入して交換しました。 1989円 DIYで交換したので交換費用は無料。
	バルコニーのアクリル板を固定しているグレイジングビードが飛び出していました。(空室の202号室のみ)
	交換用のグレイジングビードを購入しました。 20mで1650円でした。
	グレイジングビードの断面の形状です。
	新しいグレージングビードに取り換えました。 DIYで交換したので交換費用は無料。 コーナー部は切り離しました。 理由は修繕前のように経年劣化で縮んでしまってグレージングビードが飛び出す可能性があるからです。
	煙検知タイプの火災警報器が付いていましたが電池が切れていました。(空室の202号室のみ)
	電池を交換しました。 1個　1013円
	留守中にリフォーム業者や清掃業者が入室できるよう左のようなキーボックスを買いました。 2177円
購入後にかかった費用まとめ	アパート購入時は4戸中2戸入居、2戸空室でした。 TVドアホン、温水洗浄便座、給湯器リモコン、宅配ボックスは入居率向上のために新規に取付ました。 2戸の空室だけに取り付けるという方法もありましたが入居中の2戸も含めて全戸に取り付けました。 不公平状態を避けたかったからです。 かかった費用まとめ 通路の照明を防水型LED照明器具に交換・・・23100円 温水洗浄便座(全室)・・・・・・・・・・・・60000円 TVドアホン(全室)・・・・・・・・・・・・・42188円 宅配ボックス(全室)・・・・・・・・・・・・16000円 クリーニング(2室)・・・・・・・・・・・・50000円 202号室居室クロス張替え・・・・・・・・・33000円 202号室照明をLEDに交換・・・・・・・・・19799円 202号室換気ﾌｰﾄﾞ交換・・・・・・・・・・・1989円 202号室バルコニー補修・・・・・・・・・・1650円 202号室火災報知器電池・・・・・・・・・・1013円 高圧洗浄機・・・・・・・・・・・・・・・・24500円 パイプカッター・・・・・・・・・・・・・・1180円 キーボックス・・・・・・・・・・・・・・・2177円 合計・・・・・・・・・・・・・・・・・・276596円 賃貸アパートの家賃の合計の全額が利益にはなりません。 いろいろな支出があるので利益は減少します。 利益減少要因は下記の通り。 １．常に満室とは限らない。(入居率見込み値90%) ２．経年によって家賃が下落する。(1年毎に1%は下落する。) ３．固定資産税がかかる。 ４．火災保険料がかかる。 ５．共用部分の電気代がかかる。 ６．リフォームや修繕費がかかる。 ７．外周りの清掃費がかかる。 ８．浄化槽がある場合はそのメンテナンス費用 毎月の家賃が収入が得られる一方でアパート本体の評価額(売却可能価格)が経年によって下落します。 これも考慮して10年間賃貸運営したと仮定して損益を計算した結果を次に示します。