アパート２(2LDKx4戸)

2020年11月11日


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(2LDKx4戸)
２棟目のアパートを購入しました。
(11月20日契約、12月18日引き渡し)

所在地・・・・・・・・・・・非公開(自宅から車で1.7時間の場所)
土地面積・・・・・・・・・約86坪
建物延べ床面積・・・約58坪
部屋タイプX戸数・・・2LDKX4戸
建物構造・・・・・・・・・軽量鉄骨2階建造亜鉛メッキ鋼板葺き
汚水処理・・・・・・・・・公共下水
ガス・・・・・・・・・・・・・簡易ガス(プロパンガス集中タンク方式)
築年数・・・・・・・・・・・27年
駐車場・・・・・・・・・・・敷地内に7台分有り
購入価格・・・・・・・・・1550万円
月額家賃・・・・・・・・・5万円台(駐車場込み)
満室時表面利回り・・・15.3%
現在の入居状況・・・・・3戸入居中(1戸空室)
標高・・・・・・・・・・・・・25.9m(周辺の水田11.4m)
  左のような間取りで2LDKのファミリー向け物件です。
4世帯が入居できますが建物全体の床面積は190m2なので少し大きな一戸建て住宅程度です。
土地や建物の面積はどちらも1棟目の約2倍以上で購入価格も1棟目の2倍強でした。
しかし家賃は残念ながら2倍に少し届きません。
床面積が2倍以上になったのに家賃は2倍にならないです。
でも下記のような性質があります。

・1棟目の1Kのアパートは単身者向けのアパートです。このようなアパートは入れ替わりが頻繁です。

・2棟目の2LDKのアパートはファミリー向けのアパートです。このようなアパートは単身者向けより長期に入居する傾向があります。

つまり入居率に違いがあると思います。この違いによって利回りの差は縮まり同じくらいになるのではないかと思います。
以降の説明は写真と関連していません。 
 

[購入までの経緯]

表面利回り15%以上の物件を探していました。
毎日のようにネットに掲載される新規物件を見ているのですが条件に合う物件はほとんどありません。
たまたまある不動産会社からネット掲載前の物件を紹介してもらいました。
内容は上記の通りで希望に合っていると思ったので２日後に内見に行きました。
内見と言っても室内はリフォーム中で見せてもらえず建物を外から見ただけです。
室内は後日見る事にしました。
その2日後に買い付けを出しました。
いい物件なので早く行動すべきと考えたのです。
その5日後、室内の内見に行きました。
雨漏りや傾きなど致命的な欠点がない事を確認しました。
1回目の買い付けを出して5日経過していますが回答がいただけていないのでその場で金額を増額して2回目の買付を出しました。
その5日後に売買OKの返事をもらう事が出来ました。
売出価格より50万円低い価格での取引に成功しました。
現金支払いも決め手になったと思います。
11月20日に契約が完了しました。
引き渡しは12月18日です。
11月27日以前であれば契約を解除できますが手付金は戻ってきません。
売主が契約を解除した時は手付金を返還し更に同額の金銭を買主に支払う事になっています。
また11月28日以降は契約成立なので契約解除はできません。
買主が引き渡し日に残金を払えないまたは払わない場合は違約金(売買代金の20%)を支払う必要があります。
その場合はたぶん手付金(売買代金の10%)は戻ります。
結局契約完了後のキャンセルは売買代金の10%または20%を支払う事になる訳です。
これはもう絶対キャンセルできませんね。
  このアパートの長所と短所は下記の通り

[長所]

１．規模と価格が希望にマッチしていた。
２．敷地が広く駐車場に余裕がある。
　　(入居者用の物置を設置すするスペースもある。)
３．南側道路で日当たり抜群。
　　(今の時期でも影にならない)
４．水害の心配がない。(高台にある)
５．築年数もそれほど古くはない。
６．築年数の割に外観の劣化が少ない。
７．利回りが良い。(15.3%)
８．土地を含めた資産価値が高い。
　　(売出価格より積算価格が高い。)
９．出口戦略が可能。
　　(更地にして売却出来そう)
１０．汚水処理が公共下水。
　　　(浄化槽のメンテ費用がかからない)
１１．住宅地で環境が良い。
　　　(静かで車の排気ガスの被害が少ない)
 
１２．周りに新しくてピカピカの家が多く雰囲気が良い。
　　　(ニュータウンにありがちな寂れた感じがない)
１３．近くにコンビニや飲食店が多くある。
１４．簡易ガスなので一般のプロパンガスより安い。
　　　(入居時のマイナス要因にはならない。)
１５．近くに大型ショッピング施設がたくさんある。※

※ショッピング施設
・ホームセンター・シネマ映画館・スーパーマーケット・ドラッグストア・電化製品の量販店・ディスカウントストア・リサイクルショップ

[短所]

１．玄関が北側にあるが直ぐ後ろに高さ3mの擁壁があって１階は日中でも暗い。
　　(人感センサー付きの照明を追加して暗さをカバーしようと検討中)
２．ベランダが狭い。
　　(洗濯物を干すのに不便だが大きな欠点ではない)
３．屋根が折板屋根
　　(特に夏は2階が暑い事が予想される。容量に余裕のあるエアコンでカバーする予定)
４．駅が遠い。
　　(駐車場の台数に余裕がある事でカバー)
 
[入居状況]

4戸中3戸が入居中で1戸が空室です。
その空室はリフォーム中であり、リフォームを完了後に引き渡すという条件です。
壁のクロスを全部張替えの他、TVドアホンと新しい洗面台を取り付けるという事になっています。
リフォーム途中の部屋を内見しましたがきれいでした。
風呂、トイレ、流し台、換気扇のクリーニングをすれば貸し出せそうです。
購入後修繕する必要がなく直ぐに入居募集ができるのは大変ありがたいです。
入居率が最も高くなる来年の3月という時期の数ケ月前というのも良いタイミングです。
11月20日に契約が完了し、引き渡しは12月25日の予定です。
もし引き渡し前に退去が出たら契約では売主の責任で原状回復する事になっています。
原状回復の費用は入居時に預かった敷金(家賃の3ケ月分)が使われます。
原状回復費用が敷金以上にかかった場合は売主さんの負担になります。
これはありがたいです。
買主は費用の負担も無いし手間が省けます。
下記の2点が不足しているので引き渡し後に追加する予定です。

・エアコン・・・・10万円くらい

・温水洗浄便座・・・・1.5万円(DIYで取り替え)

ちなみに1棟目は空室になっていた2室が原状回復なしで引き渡されました。
1部屋はクリーニングのみ、もう1部屋はクリーニングと居室のクロス張替えをしました。
約9万円の出費になりました。
    [入居付けについて]

入居率を上げるために、下記のような設備をできるだけ多く装備する必要があります。

１．エアコン
２．室内洗濯機置き場
３．バストイレ別
４．独立洗面化粧台
５．温水洗浄便座
６．TVドアホン
７．風呂の追い炊き機能
８．無料インターネット環境

上記の内１～６は装備済です。

７は追い炊きのできない構造のユニットバスなので改造は困難です。
浴室内にリモコンを付けて温度設定ができるようにして足し湯で湯温を上げる方法なら可能です。

８は1戸当たり月に1650円かかります。
入居の申込状況次第で検討したいと思います。

エアコン、給湯器のリモコン、インターネット無料化の初期費用についてはプロパン業者を選べば無償貸与を受けられますがこの物件は簡易ガスなので無償貸与は受けられません。
簡易ガスというのは大きなガスタンクを1箇所に設置してガス管で各戸(70戸以上の家庭)に供給するタイプのガスです。
ガスの種類はプロパンガスですがガス料金は一般のプロパンガスより安く、都市ガス並との事です。ガス会社を一般のプロパンガス会社に変更する事は可能です。
変更すれば無償貸与の恩恵を受けられますが入居者のガス料金が高くなるので良し悪しです。
大家の利益のみを追求してはいけないと思うので原状のままで行く予定です。 
 
この物件は境界確定測量が実施されていない物件です。
境界確定測量をしなくても売買はできますが次に自分が別の人に売却する際に境界確定測量を要求される可能性があります。
収益物件としてなら測量なしで公募面積で売却できる可能性がありますが更地にして売る場合は必ず要求されると思います。
従って境界確定測量は売買の条件として必須です。
費用としては約50万円程かかります。
本物件は売主負担で境界確定測量を実施する事が引き渡し時の条件になっています。

そこまではいいのですが測量は長い日数がかかるらしいです。
早くて来年の1月末で遅ければ2月末になってもおかしくないです。
予定の12月25日までに完了するのは困難です。
12月25日に引き渡すという契約書の記述は不動産会社のミスです。
契約完了後に12月25日の引き渡しは無理だと言ってきました。
買主としては境界確定測量が終わるまで引き渡しが延期になるのは避けたいです。
予定通りの12月25日かあるいはそれ以前に引き渡ししてもらおうと思っています。
なぜなら引き渡しが1ケ月遅れると1ケ月分の家賃収入が損になるからです。
引き渡しの後、境界確定測量は続けてもらって完了したら書類を受け取るという事で良いと思っています。
契約の条件として売主負担で測量を実施するという事になっているので引き渡し後も売主は測量が完了するまでの責任を負っていると解釈できるからです。
仮に何かの原因でてこずったり追加費用が生じたとしても売主が責任を負う必要があると思うのです。
境界確定測量の途中で所有者が変わりますので買主も何らかの手間が増えるのはいたし方ありません。
例えば土地の所有者として境界確定に立ち会う事になると思います。
それも私にとって初めての経験になるので面倒がらずに逆に楽しんでやろうと思っています。 
境界確定の立ち会いですんなり通るものか、もめてしまうのか興味があります。
   [水害、地震、白アリ被害について]

河川が氾濫して家が浸水するという被害をTVのニュースでよく見ます。
その度に大変だなあと思っていました。
いままで起きた事がなかった地域でも記録的な大雨で初めて浸水したという地域も多いです。
火災保険で補償されたとしても放置はできません。
復旧作業に努めなければならず歳を考えると難しいです。
アパートを購入するにあたって極力水害が起こりにくい場所にする事を考慮しました。
周辺に水田がある場合、標高が水田と同程度の場所は避けなければいけません。
水田より10mは高い場所が望ましいと思います。
一棟目は7.7m高い場所でした。ちょっと不足しています。
今回購入予定の物件は周囲の水田から14..5m高い場所なので浸水の心配はほぼないと思います。
標高25.9mなので津波に対しても安全な場所と思います。

建物の建設会社はパナホームで構造は軽量鉄骨です。
耐震性についてはパナホームが強度計算して建築した建物なので心配はないです。

また構造が軽量鉄骨なので白アリ被害で傾くという心配もありません。
床材は木材なので白アリの被害を受けるかもしれませんが補修すれば済む事です。
 
[火災保険・地震保険について]

火災で建物が消失したり地震で建物が倒壊してしまうとせっかくの投資を回収できずに終わってしまいます。
そのようなリスクを避けるために火災保険と地震保険は必須です。
また孤独死や自殺に対しての備えも必要です。
「家賃収入特約」と「事故対応等家主費用特約」というのを付ける予定です。
補償内容は下記の通りです。

・他人に貸している住宅が火災などにより損害を受けた結果、被った家賃収入の損失を補償。(月額最大60万円、補償期間6ケ月)

・自殺や孤独死などの事故発生による家賃の損失も補償。(月額最大10万円、補償期間12ケ月)

・賃貸住宅（借用戸室）内で死亡事故(孤独死、自殺、殺人等)が発見され、被保険者が原状回復費用または事故対応費用を負担した事による損害の補償。(最大100万円)
　ただし入居者の連帯保証人が費用を負担した場合は除く。

これだけの保険をかけておけば大丈夫と思います。
ただし家賃の補償期間を超えた分の損害は自己負担になります。
それでも損害を最小限に抑えるために必要と思います。
[節税について]

出口として物件を売却する時、譲渡所得税が発生します。

・短期譲渡所得税率(5年未満)・・・譲渡利益に対して39%
・長期譲渡所得税率(5年以上)・・・譲渡利益に対して20%

譲渡利益の計算には減価償却分を利益に加える事になっていますので考えていたより利益が大きくなってしまいます。
厚さ3mm以下の軽量鉄骨で耐用年数を過ぎている建物は減価償却期間が3年になります。
3年後に売却する場合建物の購入金額の全額が利益に加算されます。
例えば建物を500万円で購入して3年後に400万で売却したとします。
この時点で100万円の損が発生していますがこれに減価償却費500万円を加算しますのでが利益は400万円になります。
400万円の39%の156万円が譲渡所得税となります。
なので5年未満の譲渡は特に不利です。
法人化すれば上記のような短期、長期の区別はなく原価償却も任意ですので個人より有利です。
ただし法人化するには物件を法人に売却する必要がありその費用が高額になります。
また毎年固定費として約20万円の負担が発生します。(税理士費用、法人住民税均等割り)
経営規模が小さい内はこの固定費の負担はつらいです。
いろいろ検討して、節税するには建物だけを子供に贈与するのがよさそうと分かりました。

[建物だけを子供に贈与するメリット]

・譲渡益税がゼロになる。
　(子供には贈与税がかかるが110万円の控除があり税率も譲渡益税より低い。)

・親の資産増加を抑制し相続税を節税できる。。(控除額以下なら非課税)
　(子から借地料がもらえるが小遣い程度なので資産の増加につながらない。)

[建物だけを子供に贈与するデメリット]

・所有権移転費用(登録免許税、不動産取得税、登記費用)が掛かる。
　ただし中古の建物だけなので高額にはならない。

・確定申告が面倒
以降は写真の説明です。 
左の写真は洗面台を取り外した状態です。

水漏れの跡が見られます。

このような状態にならないよう洗面台を取り付けた後によくチェックしようと思います。
洗面化粧台が取り付けられました。
トイレに温水洗浄便座を取り付けました。(DIY)
TVドアホンが付きました。

録画機能はなしです。
11畳のLDKに12畳用のLEDシーリングライトを付けました。
照明のリモコンです。

明るさが調整できます。

3室共、同型リモコン付きのシーリングライトにしました。
6畳の和室に8畳用のLEDシーリングライトを付けました。
4.5畳の洋室に6畳用のLEDシーリングライトを付けました。


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